- ARTIKEL
- 30/03/2023
MEMO: Omzetbelasting, Overdrachtsbelasting, Vennootschapsbelasting en Onroerende goed
Bij leveringen van onroerend goed kunnen zowel aspecten van omzetbelasting, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting aan de orde komen. Bij levering van onroerend goed is artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 aan de orde. Hierna te noemen: OB. In alle andere gevallen is in zijn algemeenheid artikel 2 van de Overdrachtsbelasting van toepassing (onderdeel van Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970) Hierna te noemen: OVB. Ook kunnen er aspecten betreffende de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: VPB) aan de orde komen.
Levering onroerend goed en OB
Volgens artikel 11 OB is de levering van onroerend goed vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Hierop is echter de volgende uitzondering van toepassing en wordt er dus wel omzetbelasting geheven. De uitzondering is dat er sprake is de levering van onroerend goed voor, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikneming. De toepassing van deze uitzondering zien we bij de volgende leveringen:
- De levering van een bouwterrein;
- De levering van een nieuw gebouw of bouwwerk;
- De levering van een nieuw vervaardigd gebouw (na een ingrijpende verbouwing)
Of één van deze toepassingen aan de orde is heeft aanleiding gegeven tot een enorme hoeveelheid rechtspraak wat leert dat elke situatie afzonderlijk moet worden beoordeeld. De rechtspraak leert dat feiten en omstandigheden beslissen zijn. Verder kan er volgens artikel 11 OB ook nog sprake zijn van een belaste levering als er daarvoor door de partijen over en weer voor wordt gekozen (optie belaste levering). Hiervan kan sprake zijn als beide partijen belaste prestaties leveren voor de OB en men daarvoor wil kiezen.
Samenloop OB en OVB bij belaste leveringen voor OB
Indien er sprake is van een belaste levering voor de OB dan kan er een beroep worden gedaan op de zogenaamde “samenloopregeling” voor de OVB. Dit is vastgesteld middels een Besluit in 2012. Dan wordt er een vrijstelling voor de OVB in acht genomen en wordt dubbele heffing voorkomen.
Verkoop aandelen van een BV waarin onroerende zaken zitten
Verkoop van aandelen zijn in principe niet belast met OB en OVB. De opbrengst is ook niet belast voor de vennootschapsbelasting als er sprake is van de toepassing van de deelnemingsvrijstelling. Dit is als er een belang is van minimaal 5% bij de verkopende partij die belastingplichtige voor de VPB. Doch hierop is een uitzondering genoemd in artikel 4 van de OVB. Daarin wordt de overdracht van de aandelen aangemerkt als een fictieve levering van onroerende zaken. De omschrijving van dergelijke fictieve onroerende zaken is als volgt:
“aandelen in een rechtspersoon waarvan de bezittingen op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar grotendeels bestaan of hebben bestaan uit onroerende zaken en tegelijkertijd ten minste 30% van de bezittingen bestaat of heeft bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken, mits de onroerende zaken, als geheel, op dat tijdstip geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken”
Als dus een BV nieuwe woningen laat ontwikkelen met het doel deze binnen de genoemde termijn voor de belaste leveringen voor de OB te verkopen dan is de voorbelasting aftrekbaar omdat er sprake is van een belaste prestatie (belaste verkoop van de woningen). De verkoop van de aandelen van de BV is dan niet belast met OVB. Voorwaarde is wel dat de verkoop van de aandelen valt binnen de termijn genoemd voor de belaste levering van de OB.
Disclaimer
De informatie in de artikelen heeft een signalerend karakter, is niet bedoeld als advies en de ontvanger/gebruiker kan hieraan geen rechten ontlenen.Ondanks de zorgvuldige samenstelling van de inhoud van deze artikelen kan Nettax BV geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor schade, direct dan wel indirect, ten gevolge van eventuele fouten, vergissingen of onvolledigheden van de aangeboden informatie. De artikelen kunne verwijzen naar andere websites en andere bronnen.
De informatie in de artikelen heeft een signalerend karakter, is niet bedoeld als advies en de ontvanger/gebruiker kan hieraan geen rechten ontlenen. Tekst: Ondanks de zorgvuldige samenstelling van de inhoud van deze artikelen kan Nettax BV geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor schade, direct dan wel indirect, ten gevolge van eventuele fouten, vergissingen of onvolledigheden van de aangeboden informatie. De artikelen kunnen verwijzen naar andere websites en andere bronnen.
